观点周报：上海新政后首周成交降六成

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上海区域2016年3月28日-4月3日，限购收紧带来的调控效应立竿见影，上海住宅成交在新政后首周出现环比大幅下滑。

网上房地产数据显示，3月28日-4月3日，上海商品住宅合计成交28.36万平方米，环比下滑60%，均价同样下跌3%至32916元/平方米。就产品而言，公寓和别墅成交均出现环比下降，幅度分别为59%和69%。

这样的量价齐跌现象也在预期之内，一方面限购收紧也迫使部分投资客开始刹车；另外，在政策出台之前，已经有部分需求得到了释放，从而也形成了一个相对的“真空期”。

虽然成交端出现量价齐跌，但供应端却是有增无减，很大程度是因为调控风向改变后，开发商对于后市也多了一份不确定性，加快出货无疑是明智的选择。

3月28日-4月3日，上海商品住宅供应43.13万平米，环比增长45%，其中公寓供应34.44万平方米，别墅供应8.68万平方米，分别出现23%和458%的涨幅。

在出台限购收紧政策的同时，上海也有意在公积金贷款方面做一定的调整，上海市公积金管理中心方面称，该中心正在研究完善住房公积金制度的相关政策。

市场观察

受清明小长假影响，上海在3月28日-4月3日期间仅有安贝尔花园、绿地香堤、朗诗未来街区和恒大御景湾四个项目入市，上市房源均为小批量。

从区域来看，开盘集中在松江、奉贤和嘉定这样相对市郊的区域，其中位于松江板块的安贝尔花园加推75平方米2房的毛坯房源，总价在140至150万每套。而绿地香堤则推出48套带装修洋房，为102、120平方米的3房，均价在35000元/平方米至36000元/平方米。

另外，位于奉贤的朗诗未来街区推出80套房源，户型为76平方米2房和86平3房，均价为22000元/平方米。位于嘉定的恒大御景湾加推88平2房、115、127、130平3房，售价在30000元至31000元/平方米。

商业地产

3月28日-4月3日期间，上海商业市场成交和供应双量齐涨，其中成交量达5.22万平方米，环比上扬59%，成交均价小幅下滑至23733元/平方米，而供应量达5.51万平方米，环比大涨363%。

从成交上来看，开元地中海商业广场、赢华国际广场和上海五角世贸商城位居前三，各成交了9764平方米、6267平方米和3748平方米。供应方面，位于奉城和新场的中建公园名邸及中洲华庭获批最多，分别为22488平方米和10263平方米。

办公市场方面则呈现量价齐升的局面，成交量环比上涨38%至10.06万平方米，均价上涨18%至25767元/平方米。闵行华漕板块的虹桥正荣中心本周成交37套，总计13227平米的销量荣获销冠。

从供应层面看，办公3个项目共计4.37万平米房源入市，彭浦板块佳程广场以3.44万平米，单套面积1723平米大面积办公房源获批。

土地市场

供应：

3月31日，上海市规划和国土资源管理局挂牌三宗位于松江和青浦的地块，该三宗地总起始价为24.78亿元，挂牌截止时间为5月11日。

出让公告显示，松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块的出让面积为4.36万平方米，规划用途为普通商品房，容积率为1.8，起始价14.2亿元。该地块要求中小套型住宅建筑面积不得低于总建面的80%，计6.28万平方米以上。

青浦区华新镇陆家圩东侧E-7-07地块起始价为1.18亿元，该地块规划为商业用地，出让面积2.63万平方米，容积率1.5。

此外，松江区泗泾镇SJSB0003单元10-05号地块起始价为9.4亿元，出让面积为3.26万平方米，容积率1.6，该地块同样要求中小套型住宅建筑面积不得低于总建面的80%，计4.17万平方。

成交：

3月29日，上海徐汇区黄浦江南延伸段WS5单元188N-S-1，188N-S-2(地下部分)地块正式挂牌出让。最终由上海光启文化产业投资发展有限公司及梦响强音文化传播（上海）有限公司以总价8.1亿元竞得，溢价9.46%，成交楼板价21911元/平方米。

公开资料显示，该地块的出让面积为1.06万方平米，其中88N-S-2(地下部分)地块为商业用地，而188N-S-1地块为商办，地块起始价为7.4亿元。

宏观政策

无宏观政策出台。

上海区域房地产项目一周销售数据（2016年3月28日-4月3日）

责任编辑：章琳JN278